ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ 2570–2573: ใช้เมื่อไร ขึ้นกี่ % กระทบค่าโอน-ภาษีอย่างไร

อัปเดตล่าสุด 23 ตุลาคม 2569

สรุปสั้น: กรมธนารักษ์จะประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ รอบปี 2570–2573 ในวันที่ 1 ธันวาคม 2569 และเริ่มใช้ 1 มกราคม 2570 ตัวเลขเบื้องต้นคาดว่าเฉลี่ยทั้งประเทศจะขึ้นไม่น้อยกว่า 10% (ยังไม่ใช่ตัวเลขทางการ) ราคาประเมินเป็นฐานคิดค่าโอนและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใช้คิดภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายบุคคลธรรมดา และใช้เทียบกับราคาขายในการคิดอากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ ใครวางแผนซื้อขายอยู่แล้ว การโอนให้เสร็จก่อน 1 ม.ค. 2570 มักประหยัดกว่า เช็คราคาประเมินรายแปลงได้ฟรีที่ assessprice.treasury.go.th ด้วยเลขโฉนดและจังหวัด

ราคาประเมินรอบใหม่ 2570–2573: ไทม์ไลน์และตัวเลขที่รู้แล้ว

ประเด็น	รอบปัจจุบัน (2566–2569)	รอบใหม่ (2570–2573)
วันเริ่มใช้	1 ม.ค. 2566	1 ม.ค. 2570
วันประกาศ	-	1 ธ.ค. 2569 (ตามแผน)
การปรับเฉลี่ยทั้งประเทศ	+8.93% (ที่ดิน)	คาดไม่น้อยกว่า +10% (ตัวเลขเบื้องต้น)
ช่องว่างกับราคาตลาด	ต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงราว 40%	เป้าหมายลดช่องว่างเหลือราว 15–20%

อธิบดีกรมธนารักษ์ให้ข้อมูลว่า ที่ผ่านมาราคาประเมินรอบ 4 ปีมีแต่คงราคาเดิมหรือปรับขึ้น ไม่เคยมีนโยบายปรับลด และกรมเตรียมนำ AI มาช่วยวิเคราะห์ฐานข้อมูลที่ดินร่วมกับตัวแปรเศรษฐกิจในอนาคต ข่าวบางสำนักรายงานตัวเลขปรับขึ้นสูงถึง 15–20% ซึ่งยังไม่ใช่ตัวเลขสุดท้าย ต้องรอประกาศทางการวันที่ 1 ธ.ค. 2569 เพราะแต่ละทำเลจะขึ้นไม่เท่ากัน ทำเลที่มีถนนหรือรถไฟฟ้าตัดใหม่มักขึ้นมากกว่าค่าเฉลี่ย

ราคาประเมินขึ้น แล้วกระทบอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่าย / ภาษี	คิดจากราคาประเมินอย่างไร	ใครได้รับผล
ค่าธรรมเนียมการโอน 2%	คิดจากราคาประเมินโดยตรง	ผู้ซื้อ/ผู้ขาย (ตามที่ตกลง)
อากรแสตมป์ 0.5% / ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	คิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาไหนสูงกว่า	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	บุคคลธรรมดา: คิดจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง / นิติบุคคล: 1% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า	ผู้ขาย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	ใช้ราคาประเมินเป็นฐานภาษี	เจ้าของทุกปี
สิทธิ์ลดค่าโอน 0.01%	ราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท	ผู้ซื้อคนไทย
ภาษีการให้ (โอนให้บุตร)	ใช้ราคาประเมินคำนวณมูลค่าที่ให้	ผู้ให้

ตัวอย่าง: ที่ดินเปล่าราคาประเมิน 3 ล้านบาท ถ้าขึ้น 10%

รายการ	ราคาประเมิน 3,000,000	ราคาประเมิน 3,300,000	ต่าง
ค่าโอน 2%	60,000	66,000	+6,000
ภาษีที่ดินเปล่า 0.3% ต่อปี	9,000	9,900	+900/ปี

ที่ดินเปล่าไม่ได้สิทธิ์ลดค่าโอน 0.01% อยู่แล้ว จึงได้รับผลจากราคาประเมินใหม่เต็ม ๆ อัตราภาษีที่ดินเปล่าในตัวอย่างใช้อัตรา 0.3% สำหรับฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท (ส่วนที่เกิน 50–200 ล้านบาทใช้ 0.4% และที่ดินที่ปล่อยว่างติดกัน 3 ปีจะถูกเพิ่มอัตรา)

จุดที่หลายคนมองข้าม: เพดาน 7 ล้านของมาตรการลดค่าโอน

มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% กำหนดว่าทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท บ้านที่ราคาประเมินตอนนี้อยู่ราว 6.5–7 ล้าน อาจหลุดเพดานหลัง 1 ม.ค. 2570 ถ้าราคาประเมินใหม่ขึ้นเกิน 7 ล้าน ค่าใช้จ่ายจะกลับไปเป็น 2% + 1% ทันที เช่น บ้านราคาประเมิน 6.8 ล้าน กู้ 6 ล้าน ถ้าโอนตอนนี้จ่ายค่าโอนและจดจำนองรวมราว 1,280 บาท แต่ถ้าราคาประเมินใหม่เป็น 7.48 ล้าน จะต้องจ่ายราว 209,600 บาท

วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเอง (ฟรี)

1. เว็บไซต์กรมธนารักษ์

เข้า assessprice.treasury.go.th เลือกค้นหาด้วยเลขที่โฉนด
กรอกเลขที่โฉนด และถ้ามี ให้กรอกหน้าสำรวจ ด้วย ผลจะแม่นขึ้น
เลือกจังหวัด (และอำเภอ ถ้าต้องการ) แล้วกดค้นหา
กด "ดูรายละเอียด" จะเห็นราคาประเมินต่อตารางวาและราคาประเมินทั้งแปลง

ถ้าไม่ได้กรอกหน้าสำรวจ อาจได้ผลหลายแปลงที่เลขโฉนดซ้ำกัน ให้เทียบตำแหน่งจากแผนที่หรือเลือกอำเภอ/ตำบลเพิ่ม

วิธีคิดราคาทั้งแปลง: 1 ไร่ = 400 ตร.ว. และ 1 งาน = 100 ตร.ว. เช่น ที่ดิน 2-3-89.6 ไร่ = 1,189.6 ตร.ว. ถ้าราคาประเมิน 1,550 บาท/ตร.ว. ราคาประเมินทั้งแปลงคือ 1,843,880 บาท

2. แอป LandsMaps ของกรมที่ดิน

ค้นหาแปลงจากเลขโฉนดหรือจิ้มบนแผนที่ แอปจะแสดงตำแหน่ง รูปแปลง และราคาประเมินที่ดิน เหมาะใช้ตอนลงพื้นที่ดูที่ดินจริง

3. ขอหนังสือรับรองราคาประเมิน (ใช้กับราชการ/ศาล)

ผลที่ค้นออนไลน์ใช้ดูเบื้องต้นได้ แต่ถ้าต้องใช้ทำนิติกรรม ยื่นราชการ หรือใช้ในศาล ต้องยื่นขอที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ สำนักงานธนารักษ์พื้นที่รับรองได้เพียงสำเนาบัญชีราคาประเมิน ไม่ได้ออกหนังสือรับรองราคาประเมินให้

ควรทำอะไรก่อน 1 มกราคม 2570

ผู้ขายที่ตกลงราคากันแล้ว: นัดโอนให้เสร็จภายในเดือนธันวาคม 2569 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขายบุคคลธรรมดา) จะคิดจากราคาประเมินเดิม ส่วนอากรแสตมป์จะเปลี่ยนเฉพาะกรณีราคาประเมินใหม่สูงกว่าราคาขาย
ผู้ซื้อบ้านราคาใกล้ 7 ล้าน: เช็คราคาประเมินตอนนี้ ถ้าใกล้เพดาน เร่งโอนก่อนสิ้นปีเพื่อรักษาสิทธิ์ 0.01%
ผู้ซื้อที่ดินเปล่าและชาวต่างชาติ: ไม่ได้สิทธิ์ลดค่าโอนอยู่แล้ว ถ้าราคาประเมินของแปลงนั้นปรับขึ้น การโอนก่อนสิ้นปีจะจ่ายค่าโอน 2% จากฐานที่ต่ำกว่า
พ่อแม่ที่วางแผนโอนบ้าน/ที่ดินให้ลูก: การให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมาย (ไม่รวมบุตรบุญธรรม) ได้ยกเว้นภาษีเงินได้ส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทตลอดปีภาษี โดยคิดมูลค่าจากราคาประเมิน ถ้าใกล้เพดาน การโอนก่อนราคาประเมินใหม่มีผลอาจช่วยได้
เจ้าของที่ดินเปล่า: ภาษีที่ดินปี 2570 จะคิดจากฐานใหม่ ถ้าทำเกษตรหรือใช้ประโยชน์จริงได้ จะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าอัตราที่ดินรกร้าง

สำนักงานที่ดินช่วงปลายปีมักมีคิวยาว โดยเฉพาะสัปดาห์สุดท้ายของเดือนธันวาคม ควรจองคิวหรือนัดล่วงหน้าอย่างน้อย 2–3 สัปดาห์

คำถามที่พบบ่อย

ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ใช้เมื่อไร?

รอบปี 2570–2573 เริ่มใช้ 1 มกราคม 2570 และใช้ไป 4 ปี กำหนดประกาศราคาวันที่ 1 ธันวาคม 2569

ราคาประเมินใหม่ขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์?

ตัวเลขเบื้องต้นจากกรมธนารักษ์คาดว่าเฉลี่ยทั้งประเทศไม่น้อยกว่า 10% แต่ยังไม่เป็นทางการจนกว่าจะประกาศ และแต่ละแปลงจะปรับไม่เท่ากัน

ราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันแค่ไหน?

รอบปัจจุบันราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงเฉลี่ยราว 40% กรมธนารักษ์ตั้งเป้าให้รอบใหม่เหลือช่องว่างราว 15–20%

ราคาประเมินสูงขึ้น ธนาคารจะให้กู้มากขึ้นไหม?

ไม่โดยตรง ธนาคารใช้ราคาประเมินของธนาคารเองหรือบริษัทประเมินอิสระในการพิจารณาวงเงิน ไม่ได้ใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์

แหล่งอ้างอิง

อ่านต่อ: ค่าโอนบ้าน-คอนโด 2569 · ภาษีขายบ้าน/คอนโด 2569 · ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง — มีที่ดินหรือบ้านในบางเสร่ สัตหีบ พัทยา อยากรู้ราคาประเมินและวางแผนขาย ปรึกษาเราฟรี