กู้บ้านหลังที่สอง 2569: LTV 100% ไม่ต้องดาวน์จริงไหม ต้องมีรายได้เท่าไร

อัปเดตล่าสุด 23 ตุลาคม 2569

สรุปสั้น: สัญญากู้บ้านที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 ธปท. ให้เพดาน LTV 100% สำหรับบ้านหลังที่สองขึ้นไปที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และสำหรับบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไปตั้งแต่หลังแรก ทำให้ไม่ต้องมีเงินดาวน์ตามเกณฑ์ ธปท. (ปกติหลังที่สองต้องดาวน์ 10–20%) แต่ธนาคารยังดูรายได้และภาระหนี้ทั้งหมด ค่างวดหลังแรกรวมกับหลังใหม่จึงต้องไม่เกินราว 40–50% ของรายได้

LTV บ้านหลังที่สอง: ช่วงผ่อนคลายเทียบกับเกณฑ์ปกติ

ราคาหลักประกัน	สัญญาที่	เกณฑ์ปกติ	ช่วงผ่อนคลาย (สัญญา 1 ก.ค. 69 – 30 มิ.ย. 70)
ต่ำกว่า 10 ล้าน	1	100%	100%
	2	80–90% (ขึ้นกับระยะเวลาผ่อนสัญญาแรก)	100%
	3 ขึ้นไป	70%	100%
10 ล้านขึ้นไป	1	90%	100%
	2	80%	100%
	3 ขึ้นไป	70%	100%

LTV คือเพดานสูงสุด ไม่ใช่สิ่งที่ธนาคารต้องให้ ธนาคารอาจให้น้อยกว่านี้ตามความเสี่ยงของผู้กู้และทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านพักตากอากาศหรือคอนโดในเมืองท่องเที่ยว

นับ "สัญญาที่ 2" อย่างไร

นับจากสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังผ่อนไม่หมด ถ้าบ้านหลังแรกผ่อนหมดแล้ว หลังใหม่มักนับเป็นสัญญาที่ 1
บ้านที่ซื้อเงินสดไม่นับเป็นสัญญา
ผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น โดยทั่วไปไม่นับเป็นสัญญาของผู้กู้ร่วม แต่ภาระผ่อนยังถูกนำไปคิด DSR
ควรให้ธนาคารยืนยันลำดับสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงินจอง

ตัวอย่าง: มีคอนโดผ่อนอยู่ อยากซื้อพูลวิลล่าบางเสร่ 4.5 ล้าน ไว้พักผ่อน

รายการ	เกณฑ์ปกติ (LTV 90%)	ช่วงผ่อนคลาย (LTV 100%)
เงินดาวน์ขั้นต่ำตามเกณฑ์ ธปท.	450,000	0
วงเงินกู้สูงสุด	4,050,000	4,500,000
ค่างวด (ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3.5% 30 ปี)	18,186	20,207
ค่าโอน + จดจำนอง (ผู้ซื้อคนไทย ราคาไม่เกิน 7 ล้าน)	0.01% + 0.01% (ประมาณ 900 บาท ถ้าราคาประเมิน 4.5 ล้าน)

ถ้าค่างวดคอนโดเดิมคือ 12,000 บาท ภาระรวมจะเป็นราว 32,200 บาทต่อเดือน ที่ DSR 40% ต้องมีรายได้อย่างน้อยราว 80,500 บาท ต่อเดือน ลองคำนวณของคุณเองที่ เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน

ค่าใช้จ่ายที่ต่างจากบ้านหลังแรก

รายการ	บ้านหลังหลัก (เป็นเจ้าของและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ 1 ม.ค. ของปีภาษี)	บ้านหลังที่สอง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	ยกเว้นถ้ามูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท (เจ้าของที่ดินและบ้าน)	0.02% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เช่น ราคาประเมิน 3.5 ล้าน เสียราว 700 บาท/ปี
มาตรการลดค่าโอน 0.01%	ได้ (ราคาไม่เกิน 7 ล้าน)	ได้เหมือนกัน ไม่จำกัดว่าต้องเป็นหลังแรก
ภาษีธุรกิจเฉพาะตอนขาย	ยกเว้นถ้าเป็นที่อยู่อาศัยหลักและมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี	โดยทั่วไปเสีย 3.3% ถ้าขายภายใน 5 ปี (ยกเว้นบางกรณี เช่น ได้มาโดยมรดก)
ปล่อยเช่า	-	ค่าเช่าเป็นเงินได้ต้องยื่นภาษี หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30%

เช็คลิสต์ก่อนยื่นกู้บ้านหลังที่สอง

คำนวณ DSR รวมทุกหนี้ ทั้งบ้านหลังแรก รถ บัตรเครดิต ก่อนเลือกราคาบ้าน
เตรียมดาวน์ไว้บ้าง แม้ LTV 100% ธนาคารบางแห่งยังอนุมัติ 80–90% สำหรับบ้านหลังที่สอง
ทำสัญญากู้ภายใน 30 มิ.ย. 2570 สิทธิ์ LTV 100% ดูจากวันทำสัญญาเงินกู้ ไม่ใช่วันจอง
เผื่อค่าใช้จ่ายถือครอง ค่าส่วนกลาง ค่าดูแลสระ สวน และค่าเฟอร์นิเจอร์ ถ้าเป็นบ้านพักตากอากาศ
ถ้าจะปล่อยเช่า ประเมินช่วงห้องว่างในโลว์ซีซั่น อย่าตั้งงบโดยหวังค่าเช่ามาผ่อนทั้งหมด

คำถามที่พบบ่อย

กู้บ้านหลังที่สองปี 2569 ต้องดาวน์เท่าไร?

ถ้าทำสัญญากู้ระหว่าง 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 เกณฑ์ ธปท. ไม่บังคับเงินดาวน์ (LTV 100%) แต่ธนาคารอาจขอดาวน์ตามการพิจารณาความเสี่ยงของแต่ละราย

หลัง 30 มิ.ย. 2570 จะเป็นอย่างไร?

ถ้าไม่มีการต่ออายุ จะกลับไปใช้เกณฑ์ปกติ คือบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้าน สัญญาที่ 2 กู้ได้ 80–90% บ้านราคา 10 ล้านขึ้นไป สัญญาที่ 2 กู้ได้ 80% และสัญญาที่ 3 ขึ้นไปกู้ได้ 70% ของราคาหลักประกัน

ซื้อบ้านหลังที่สองได้ลดค่าโอนไหม?

ได้ ถ้าผู้ซื้อเป็นคนไทย ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และจดโอนภายใน 30 มิ.ย. 2570 มาตรการไม่ได้จำกัดเฉพาะบ้านหลังแรก

แหล่งอ้างอิง

อ่านต่อ: เปรียบเทียบสินเชื่อบ้าน 2569 · คำนวณผลตอบแทนปล่อยเช่า · กำลังหาบ้านหลังที่สองใกล้ทะเล ดู บ้าน พูลวิลล่า บางเสร่