โฉนด น.ส.3ก น.ส.3 ส.ป.ก. ภ.บ.ท.5 ต่างกันอย่างไร? เอกสารที่ดินแบบไหนซื้อขายได้ (2569)

อัปเดตล่าสุด 23 ตุลาคม 2569

สรุปสั้น: เอกสารที่ดินที่ซื้อขายได้ปลอดภัยที่สุดคือโฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ. ครุฑสีแดง) ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ รองลงมาคือ น.ส.3ก (ครุฑสีเขียว) และ น.ส.3 / น.ส.3ข (ครุฑสีดำ) ที่เป็นสิทธิครอบครอง ซื้อขายได้แต่ขั้นตอนและความเสี่ยงมากกว่า ส่วน ส.ป.ก. 4-01, ภ.บ.ท.5, ส.ค.1 และ สทก. ไม่ใช่เอกสารที่จดทะเบียนซื้อขายกันได้ตามปกติ ใครเสนอขายที่ดินพวกนี้ต้องระวังเป็นพิเศษ

ตารางเปรียบเทียบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

เอกสาร	ตราครุฑ	สถานะ	ซื้อขาย/จดทะเบียน	ใช้กู้ธนาคาร
โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.)	แดง	กรรมสิทธิ์	ได้ (ตรวจข้อห้ามโอนหลังโฉนดก่อน)	ได้
น.ส.3ก	เขียว	สิทธิครอบครอง (มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ)	ได้	บางธนาคาร
น.ส.3 / น.ส.3ข	ดำ	สิทธิครอบครอง (ไม่มีระวางรูปถ่าย)	ได้ แต่ต้องประกาศ 30 วันก่อนจดทะเบียน	น้อยมาก
ส.ค.1	-	ใบแจ้งการครอบครอง ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์	จดทะเบียนซื้อขายไม่ได้	ไม่ได้
ส.ป.ก. 4-01	-	สิทธิทำกินในเขตปฏิรูปที่ดิน	ห้ามซื้อขาย ตกทอดทางมรดกได้	จำกัดมาก
โฉนดเพื่อการเกษตร (เปลี่ยนจาก ส.ป.ก.)	-	ต้องใช้เพื่อเกษตรกรรม	ห้ามเปลี่ยนมือ 2 ปีแรก หลังจากนั้นโอนให้เกษตรกรได้โดยต้องได้รับความยินยอมจาก ส.ป.ก.	จำกัด
ภ.บ.ท.5	-	ใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภาษีนี้ยกเลิกแล้ว) ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์	ไม่ได้	ไม่ได้
สทก.	-	หนังสืออนุญาตทำกินในเขตป่าไม้	ไม่ได้	ไม่ได้

โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) ครุฑสีแดง

หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เจ้าของมีสิทธิ์สมบูรณ์ ขาย ให้ จำนอง ขายฝาก แบ่งแยก ได้ตามกฎหมาย แปลงที่ดินมีตำแหน่งในระวางแผนที่และหมุดหลักเขตชัดเจน ด้านหลังโฉนดมีสารบัญจดทะเบียน บอกประวัติการซื้อขาย จำนอง หรือภาระผูกพัน ก่อนซื้อควรขอคัดสำเนาจากสำนักงานที่ดินด้วย ไม่ดูแค่สำเนาที่ผู้ขายให้มา และดูข้อกำหนดห้ามโอน เช่น โฉนดบางแปลงที่ออกโดยมีเงื่อนไขห้ามโอนภายในระยะเวลาที่กำหนด (เช่น 10 ปีตามมาตรา 58 ทวิ) ซึ่งจะระบุไว้ในโฉนด

น.ส.3ก ครุฑสีเขียว

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกโดยอ้างอิงระวางรูปถ่ายทางอากาศ ขอบเขตแปลงค่อนข้างชัด ซื้อขาย จำนองได้ที่สำนักงานที่ดิน และขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ ถ้าอยู่ในพื้นที่ที่กรมที่ดินดำเนินการตามมาตรา 58 ตรี อาจเปลี่ยนได้โดยไม่ต้องรังวัดปักหลักเขตใหม่ ส่วนการยื่นขอเฉพาะรายมักต้องรังวัด ผู้ซื้อหลายคนให้ผู้ขายยื่นเปลี่ยนเป็นโฉนดก่อนโอน เพื่อให้ขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

น.ส.3 / น.ส.3ข ครุฑสีดำ

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แสดงเพียงรูปร่างและแนวเขตโดยประมาณ ตำแหน่งจริงอาจคลาดเคลื่อน การจดทะเบียนขายต้องประกาศ 30 วันให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้าน ก่อนซื้อควรรังวัดสอบเขตกับเพื่อนบ้านทุกด้าน และถ้าเป็นไปได้ให้ผู้ขายขอออกโฉนดก่อน

เอกสารที่ซื้อขายไม่ได้ ต้องระวัง

ส.ป.ก. 4-01: ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ให้สิทธิ์เกษตรกรทำกิน ห้ามซื้อขายหรือให้เช่า ตกทอดทางมรดกได้ ตั้งแต่ 9 ธ.ค. 2566 เปลี่ยนเป็น "โฉนดเพื่อการเกษตร" ได้ แต่ห้ามเปลี่ยนมือภายใน 2 ปีนับจากวันออกโฉนด (ยกเว้นจัดให้คู่สมรส บุตร หรือทายาท) หลังจากนั้นโอนได้เฉพาะให้เกษตรกรโดยต้องได้รับความยินยอมจาก ส.ป.ก. และต้องใช้ทำเกษตร ไม่ใช่โฉนดทั่วไปที่สร้างบ้านพักหรือขายต่อได้อิสระ ระวังโฆษณาที่อ้างว่าต้องรีบซื้อก่อนกำหนด เพราะโครงการเปลี่ยนเอกสารไม่มีวันสิ้นสุด
ภ.บ.ท.5: เป็นแค่หลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภาษีนี้ถูกแทนที่ด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่ปี 2563) ไม่ได้รับรองสิทธิ์ใด ๆ ที่ดินจำนวนมากที่มี ภ.บ.ท.5 อยู่ในเขตป่าหรือที่สาธารณะ
ส.ค.1: แบบแจ้งการครอบครองที่ดินเมื่อปี 2497 ใช้เป็นหลักฐานขอออกโฉนดได้ภายใต้เงื่อนไข แต่จดทะเบียนซื้อขายไม่ได้ ซื้อได้เพียงการส่งมอบการครอบครอง มีความเสี่ยงสูง
สทก.: หนังสืออนุญาตให้ทำกินในเขตป่าสงวน ไม่ใช่สิทธิ์ในที่ดิน

เช็คก่อนซื้อ 5 ขั้น (ทำได้เอง)

ดูตราครุฑและชื่อเอกสาร ที่หัวกระดาษ แล้วเทียบกับตารางด้านบน
เปิดแอป LandsMaps ใส่เลขโฉนด ดูตำแหน่งแปลงว่าตรงกับที่ผู้ขายพาไปดูหรือไม่ และดูแนวถนนเบื้องต้น (ระบบมีรูปแปลงเฉพาะโฉนดที่ดิน ส่วนสถานะทางสาธารณะหรือภาระจำยอมต้องตรวจกับสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานเจ้าของถนน)
เช็คราคาประเมินที่ assessprice.treasury.go.th เพื่อคำนวณค่าโอนและภาษี (อ่าน ราคาประเมินรอบใหม่ 2570)
ขอคัดสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ดูว่ามีจำนอง ขายฝาก หรือถูกอายัดหรือไม่
เช็คผังเมืองและหมุดหลักเขต ให้ผู้ขายชี้หมุดครบทุกมุม ถ้าหมุดหายให้ยื่นรังวัดสอบเขตก่อนวางเงินมัดจำก้อนใหญ่

รายละเอียดเชิงลึกเรื่องการตรวจที่ดินอ่านต่อได้ที่ ก่อนซื้อที่ดิน ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง

ชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้ไหม

โดยทั่วไปไม่ได้ ไม่ว่าเอกสารจะเป็นประเภทใด ยกเว้นกรณีเฉพาะตามประมวลกฎหมายที่ดินที่ต้องขออนุญาต เช่น รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม (มาตรา 93) หรือนำเงินลงทุนตามเงื่อนไขมาตรา 96 ทวิ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคือซื้อห้องชุดในโควตาต่างชาติ หรือทำสัญญาเช่าระยะยาว (สูงสุด 30 ปีต่อครั้ง) อ่าน Freehold vs Leasehold

คำถามที่พบบ่อย

โฉนดครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ ต่างกันอย่างไร?

ครุฑแดงคือโฉนดที่ดิน เป็นกรรมสิทธิ์ ครุฑเขียวคือ น.ส.3ก และครุฑดำคือ น.ส.3/น.ส.3ข เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครอง) ซื้อขายได้ทั้งสามแบบ แต่ครุฑแดงปลอดภัยและกู้ธนาคารได้ง่ายที่สุด

ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อได้ไหม?

ซื้อขายไม่ได้ตามกฎหมาย การ "ซื้อ" ด้วยการทำสัญญากันเองไม่มีผลทางกฎหมาย และ ส.ป.ก. มีสิทธิ์เรียกที่ดินคืนได้

น.ส.3ก เปลี่ยนเป็นโฉนดได้ไหม?

ได้ ยื่นที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ถ้าอยู่ในพื้นที่ที่กรมที่ดินเดินสำรวจตามมาตรา 58 ตรี อาจไม่ต้องรังวัดใหม่ ส่วนการยื่นเฉพาะรายและ น.ส.3 มักต้องรังวัดก่อน

แหล่งอ้างอิง

กรมที่ดิน — ประเภทหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และแอป LandsMaps
สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) — โฉนดเพื่อการเกษตร
กรมธนารักษ์: ค้นหาราคาประเมินที่ดิน

กำลังดูที่ดินในบางเสร่ สัตหีบ หรือพัทยา? ดู ประกาศที่ดินขาย หรือ ส่งเลขโฉนดมาให้เราช่วยเช็คเบื้องต้นฟรี