ตลาดอสังหาชลบุรี-พัทยา 2569: คอนโดขายใหม่ +74.5% บ้านจัดสรรเหลือขาย 54 เดือน (ข้อมูล REIC)

อัปเดตล่าสุด 23 ตุลาคม 2569 · ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์

สรุปสั้น: ไตรมาส 2/2569 ตลาดที่อยู่อาศัยชลบุรีเริ่มฟื้นแต่ไม่เท่ากันทุกประเภท ยอดขายใหม่ทั้งจังหวัดเพิ่ม 39.1% จากปีก่อน นำโดยคอนโดที่ยอดขายใหม่เพิ่ม 74.5% และใช้เวลาระบายสต็อกราว 31 เดือน ส่วนบ้านจัดสรรยอดขายใหม่เพิ่มเพียง 2.7% และต้องใช้ราว 54 เดือนกว่าจะขายหมด ทำเลคอนโดที่เด่นคือพัทยา–นาจอมเทียน ส่วนผู้ซื้อคอนโดต่างชาติทั่วประเทศครึ่งปีแรกลดลง 8.8% แต่ชาวรัสเซียซื้อเพิ่ม 50.4%

ภาพรวม EEC ไตรมาส 2/2569

ตัวชี้วัด	ค่า	เทียบปีก่อน
หน่วยเสนอขายทั้งหมด	65,908 หน่วย (มูลค่า 276,193 ล้านบาท)	-3.8%
ยอดขายใหม่	4,491 หน่วย	+23.2%
หน่วยเหลือขาย	61,945 หน่วย	-5.3%
อัตราดูดซับ	2.3% ต่อเดือน	-
เวลาระบายสต็อก (ถ้าไม่มีโครงการใหม่)	ราว 41 เดือน	-

EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) มีสัดส่วน 18.3% ของหน่วยเสนอขายใน 27 จังหวัดที่ REIC สำรวจ ตัวเลขทั้งหมดคัดตามที่ REIC เผยแพร่ หน่วยเสนอขายลบยอดขายใหม่ไม่เท่ากับหน่วยเหลือขายพอดี ซึ่งอาจมาจากฐานการนับที่ต่างกันในรายงาน

ชลบุรี: คอนโดนำการฟื้นตัว บ้านจัดสรรยังช้า

ประเภท	ยอดขายใหม่ (YoY)	หน่วยเหลือขาย	อัตราดูดซับ/เดือน	เวลาขายหมด
รวมทุกประเภท	+39.1%	40,502 หน่วย (-4.6%)	2.4%	39 เดือน
คอนโด	+74.5%	19,932 หน่วย (-3.5%)	3.0%	31 เดือน
บ้านจัดสรร	+2.7%	20,057 หน่วย (-6.1%)	1.8%	54 เดือน

หน่วยเสนอขายทั้งจังหวัด 43,591 หน่วย (-2.4%) เป็นตลาดใหญ่ที่สุดใน EEC ไตรมาสนี้มีโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้น 112.9% จากปีก่อน ยอดรวมทุกประเภทสูงกว่าผลรวมคอนโดกับบ้านจัดสรร เพราะรวมประเภทอื่นที่รายงานไม่ได้แสดงแยก

ทำเลที่ REIC ชี้ว่าน่าสนใจและควรระวัง

ทำเล	ประเภท	ข้อมูล
พัทยา–นาจอมเทียน	คอนโด	ยอดขายใหม่ +54.6%
แหลมฉบัง–บางละมุง	คอนโด	อัตราดูดซับสูงสุด 5.2% ต่อเดือน
อมตะนคร–บายพาส	บ้านจัดสรร	หน่วยเหลือขาย +22.7% ดูดซับ 1.3% ต้องใช้ราว 74 เดือน
ห้วยใหญ่	บ้านจัดสรร	ราว 74 เดือน
ศรีราชา–หนองขาม	บ้านจัดสรร	ราว 66 เดือน
โรงโป๊ะ–หนองปลาไหล	บ้านจัดสรร	ราว 67 เดือน

รายงานฉบับนี้ไม่ได้แยกตัวเลขของสัตหีบหรือบางเสร่ออกมา ข้อมูลข้างต้นจึงใช้ได้แค่เป็นภาพรวมของจังหวัด

ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ครึ่งแรกปี 2569

ตัวชี้วัด	ไตรมาส 2/2569	ครึ่งแรก 2569
หน่วยที่โอน	3,292 (+1.4%)	6,533 (-8.8%)
มูลค่า	14,803 ล้านบาท (+20.2%)	28,267 ล้านบาท (-1.5%)
สัดส่วนต่อการโอนห้องชุดทั้งหมด	10.2% ของหน่วย / 20.0% ของมูลค่า	11.7% ของหน่วย / 21.7% ของมูลค่า
ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย	-	4.3 ล้านบาท (43.9 ตร.ม.)

10 สัญชาติที่ซื้อมากที่สุด (ครึ่งแรก 2569 เรียงตามมูลค่า)

อันดับ	สัญชาติ	หน่วย	มูลค่า (ล้านบาท)	หมายเหตุ
1	จีน	1,813	6,874	หน่วย -23.8%
2	รัสเซีย	842	3,603	หน่วย +50.4% มูลค่า +75.9%
3	เมียนมา	641	2,457
4	สหรัฐฯ	254	1,668	ราคาเฉลี่ยสูงสุด 6.6 ล้าน/หน่วย
5	ไต้หวัน	334	1,465
6	ฝรั่งเศส	291	1,211
7	สหราชอาณาจักร	255	1,116
8	เยอรมนี	241	954
9	ออสเตรเลีย	185	814	หน่วย +63.7%
10	อินเดีย	128	810	ห้องใหญ่สุด เฉลี่ย 72.1 ตร.ม.

สื่อหลายสำนักรายงานว่าการเติบโตของผู้ซื้อรัสเซียเห็นชัดในตลาดระดับบนของภูเก็ตและพัทยา

ตัวเลขเหล่านี้บอกอะไรกับผู้ซื้อและผู้ขาย

ผู้ซื้อ

• บ้านจัดสรรในชลบุรีเป็นตลาดของผู้ซื้อ สต็อก 54 เดือนแปลว่าโครงการมีแรงจูงใจให้ส่วนลด ของแถม หรือออกค่าโอนให้ ต่อรองได้มากกว่าคอนโด
• คอนโดพัทยา–นาจอมเทียนขายเร็วขึ้น ห้องทำเลดีหรือวิวทะเลอาจต่อรองได้น้อยลงกว่าปีที่แล้ว
• ถ้าราคาไม่เกิน 7 ล้านและเป็นผู้ซื้อคนไทย ควรใช้สิทธิ์ ค่าโอน 0.01% และ LTV 100% ที่ใช้ได้ถึง 30 มิ.ย. 2570

ผู้ขาย

• บ้านมือสองแข่งกับสต็อกโครงการใหม่ 20,000 หน่วย ตั้งราคาให้สมเหตุสมผลและชูจุดที่โครงการใหม่ไม่มี เช่น ที่ดินกว้าง ใกล้ทะเล พร้อมอยู่
• คอนโดที่ขายให้ต่างชาติได้ (ยังมีโควตา 49%) น่าจะมีกลุ่มผู้ซื้อกว้างขึ้น (ข้ออนุมานจากยอดโอนระดับประเทศที่ชาวรัสเซียเพิ่มขึ้น ไม่ใช่ข้อมูลเฉพาะพื้นที่) ควรมีคำอธิบายภาษาอังกฤษและระบุสถานะโควตาให้ชัด
• ถ้าจะขายอยู่แล้ว การโอนก่อน ราคาประเมินรอบใหม่ 1 ม.ค. 2570 ช่วยลดภาษีและค่าธรรมเนียมฝั่งผู้ขายได้

คำถามที่พบบ่อย

ตลาดคอนโดชลบุรีปี 2569 เป็นอย่างไร?

ไตรมาส 2/2569 ยอดขายใหม่คอนโดในชลบุรีเพิ่ม 74.5% จากปีก่อน หน่วยเหลือขาย 19,932 หน่วย อัตราดูดซับ 3.0% ต่อเดือน ใช้เวลาระบายสต็อกราว 31 เดือน (REIC)

บ้านจัดสรรชลบุรีเหลือขายเท่าไร?

20,057 หน่วย ลดลง 6.1% จากปีก่อน ยอดขายใหม่เพิ่ม 2.7% ต้องใช้ราว 54 เดือนกว่าจะขายหมด

ชาวต่างชาติชาติไหนซื้อคอนโดในไทยมากที่สุด?

ครึ่งแรกปี 2569 จีนยังอันดับ 1 (1,813 หน่วย) แต่ลดลง 23.8% ส่วนรัสเซียอันดับ 2 (842 หน่วย) เพิ่มขึ้น 50.4%

แหล่งอ้างอิง

• REIC: ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ไตรมาส 2 ปี 2569 (16 ก.ย. 2569)
• Positioning: สรุปตลาดอสังหา EEC Q2/69 รายจังหวัด (20 ก.ย. 2569 อ้างอิง REIC)
• ฐานเศรษฐกิจ: ต่างชาติซื้อคอนโดครึ่งปีแรก 6,533 ยูนิต (11 ก.ย. 2569 อ้างอิง REIC)

สนใจทรัพย์ในโซนนี้? ดู บ้าน คอนโด พัทยา · บางเสร่ · สัตหีบ